For Norsk Eiendom er det viktig at alle involverte i lovarbeidet er omforente om hvordan modernisering av husleieloven skal gi trygghet og forutsigbarhet – både for leieboere og utleiere. Vi er også opptatt av at arbeidet med ny lov avgrenses til å handle om revisjon av teksten som gjelder boligutleie.

– Med den korte tidshorisonten husleielovutvalget har fått er det viktig med et klart og tydelig avgrenset mandat. Rettstilstanden for utleie til næringseiendom må ikke endres, understreket Norsk Eiendoms administrerende direktør Tone Tellevik Dahl overfor statssekretæren.

I budsjettforhandlingene på Stortinget før nyttår ble det enighet om at regjeringen skal sette ned et utvalg som «går gjennom Husleieloven for å vurdere hvordan den kan styrke leietagernes rettigheter, sikre grunnleggende botrygghet og at loven samsvarer bedre med dagens situasjon på leiemar­kedet. Utvalget skal settes ned våren 2023, og en ny lov skal behandles i inneværende stortingsperiode.»

Profesjonalisering bedrer omdømmet

Hovedbudskapet fra Norsk Eiendom var at husleielovutvalget må få et tydelig avgrenset mandat, som begrenses til å gjelde boligutleie. Dette fordi dagens husleielov omfatter leieforhold både for boliger og næringseiendom.

– Den avtalefriheten og fleksibiliteten som husleieloven i dag gir for nærings­utleie er helt avgjørende for norsk næringsliv. Dagens balanserte standardleie­kontrakter for utleie av næringsarealer bidrar også til forutsigbarhet for næringslivet. Vi vil derfor fraråde at utvalget skal vurdere endringer av rettstilstanden som berører utleie av annet enn boliger, poengterte Tone Tellevik Dahl.

Hun la også stor vekt på at profesjonelle utleiere er garantister for at markedet blir tilført gode boliger – så lenge rammebetingelsene er gode og forutsigbare. Seriøse utleiere med profesjonell forvalting og drift med lang tidshorisont, der stabile leieforhold vektlegges, bør være med å sette standarden for nytt rammeverk.

– Diskusjonene om utleieboliger i det offentlige rom tar ofte utgangspunkt i uprofesjonelle forhold. Det har ført til dårlig omdømme for hele utleieseg­mentet, men når én av fem nordmenn leier bolig er tiden moden for å anerkjen­ne betydningen av at markedet tilbyr gode utleieboliger. Det vil skje hvis debatten, politikkutformingen og lovgivningen i større grad drives frem med fokus på den profesjonelle delen av utleiebransjen. Utvalget bør analysere hvilke lovverk som påvirker hvor bærekraftig profesjonell boligutleie kan være slik at flere ønsker dette som næringsvei, understreket Norsk Eiendoms direktør.  

Miljøtiltak og balanserte kontrakter

I tillegg til punktene over mener Norsk Eiendom at husleielovutvalget bør få et hasteoppdrag knyttet til miljøtiltak. Utvalget bør raskt utrede lovendringer som åpner for at utleier og leietager kan avtale gjennomføring av miljøtiltak mot et vederlag – gitt at det gir besparelser for leietager, mener foreningen.

Norsk Eiendom ga dessuten innspill til statssekretæren om flere andre tema huseleieutvalget bør drøfte:  

• Mulighet for utleier til å ta betalt for leveranse av egenprodusert energi fra solcelleanlegg, forutsatt at prisen som forlanges er markedsmessig
• Krav til utforming av annonsering av utleieboliger på annonseplattformer for å redusere antallet useriøse utleiere. Norsk Eiendoms medlemmer har systemer og tilsynsmyndigheter som utkvitterer dette i dag
• Fordeler og ulemper ved tidsbestemte og -ubestemte boligutleiekontrakter for små og store aktører, profesjonelle/ikke-profesjonelle samt utfrodringer ved leie til eie og deleieløsninger. Det må ikke gjøres endringer i valgmulig­hetene for tidslengde i de generelle bestemmelsene, da dette vil få store konsekvenser for norsk næringsliv. Utvalget må konsentrere seg om de spesifikke paragrafene som omhandler boligutleie.
• Påse at loven ikke er til hinder for nødvendig og god eiendomsforvaltning som kan medføre at leieboer må ut av bolig på grunn av vedlikehold, rehabilitering eller ombygging av eiendomsmassen
• Påse at utleier har mulighet til å avslutte et leieforhold under gitte forutsetninger uten langvarige og kostbare rettslige prosesser samtidig som leietager sikres rimelige oppsigelsesforhold. Dette er spesielt viktig ved korte leieforhold  
• I hvilken grad leietaker skal ha lovfestet rett til fremleie (§7.3, 7.4). Dette særlig sett opp mot de ulike bestemmelse i sameieloven og burettslagsloven knyttet til fremleierettigheter
• Sørge for at leiekontrakter kan signeres elektronisk uten å utløse angrerett, og vurdere hvorvidt nettilgang skal sees på som en naturlig del av boligen
• Gjennomgå lovens formuleringer knyttet til individualisering av forbruksmåling. Utleier må etter signering av kontrakt sikres mulighet til å gjøre måling (vann, fjernvarme m.m) på en annen måte en tradisjonell à konto med påfølgende avregning.
• Gjennomgå bestemmelsene knyttet til depositum, bl.a kravet om "samme finansinstitusjon"
• Muligheten til å kunne tilby tilleggsytelser som vask, snømåking av veranda, vaktmesterhjelp osv.

‍

Avslutningsvis argumenterte Norsk Eiendom for at sammensetningen i lovutvalget må reflektere kompetanse og innsikt både i det profesjonelle og ikke-profesjonelle utleiemarkedet. Videre at utvalget pålegges å ha møter med representanter fra de ulike aktørene underveis i arbeidet. Tone Tellevik Dahl minnet også om at mye av profesjonaliseringen av utleiemarkedet drives frem uten behov for lovregulering. Hun viste til at Norsk Eiendom som bransje­forening også for boligutleie har igangsatt flere innovative prosesser som vil bidra til dette: Et boligmerke for boligutleiere, en ny bransjeutdanning og sertifisering for aktørene og en veileder for beboerinvolvering som tar for seg for livsløpet i et godt leieforhold.