Koronainformasjon til medlemmer

Norsk Eiendom arrangerer og deltar i svært mange møter, kurs og konferanser. Selv om myndighetene så langt ikke har innført forbud mot møter med moderat deltagelse, vil det i praksis være svært vanskelig å gjennomføre flere av disse. Dette fordi mange arbeidsgivere har innført strengere regler der hjemmekontor og videomøter inntil videre er hovedregelen. Vær også oppmerksom på at enkelte kommuner har innført strengere krav til arrangementer enn rådene fra Folkehelseinstituttet (FHI).

Vi har arrangert noen medlemsmøter som webinar, der deltagerne kunne følge med på foredragene på nett. Her kan du se opptak fra møtene. Vi vil anmode at møter begrenses til de strengt nødvendige eller at de gjøres telefon- eller nettbaserte.

• Se FHI.no for anbefalinger og krav vedrørende arrangementer
• Oslo kommune har egne regler for arrangementer

‍

• Vi viser også til råd som er gitt av NHO, som vi opplever som balanserte og godt begrunnet. Der finner man informasjon om permittering (inkludert maler for NHO-medlemsbedrifter), sykepenger, reiseråd og karantene. Siden blir oppdatert daglig og viser lenker videre til Folkehelseinstituttet (FHI), Utenriksdepartementet, Næringslivets Sikkerhetsråd (NSR) og Datatilsynet.
• NHO har også en side med nyhetssaker, med spørsmål og svar på situasjoner som kan oppstå.
• Les mer på arbeidstilsynet.no om permittering som midlertidig fritak fra lønnsplikt for arbeidsgiver. Her finner du direktelenker til nav.no vedr. permitteringer på grunn av korona, dagpenger og oppsigelse.
• Ekstraordinært nyhetsbrev 18 mars: Hva gjør du når bedriften ikke har nok oppdrag til egne ansatte – eller arbeidstager ikke makter å levere i henhold til sin kontrakt? Her gir vi tips og råd til både arbeidsgiver og -tager om permittering og andre problemstillinger i forbindelse med koronakrisen.

‍

På samme måte som koronasituasjonen kan gi grunnlag for gyldig force majeure-varsel fra entreprenørene, vil vi kunne videreføre force majeure-varsel til boligkjøperne. Varselet må forankres til Bustadsoppføringslova og til den konkrete eiendommen det gjelder. Varselet må være begrunnet i en mest mulig konkret beskrivelse av hva ved situasjonen som vil føre til forsinkelse.

‍

Det er grunn til å minne om GDPR-reglene også gjelder i en krisesituasjon. Men det kan oppstå situasjoner internt i en bedrift der leder må vurdere hvorvidt hensyn til påkrevet smittevern må veies høyere enn personvernet til den eller de personer som er satt i karantene eller er smittet.

I tilfeller der ansatte hos våre leietagere er satt i karantene eller er smittet, kan man som utleier ikke opplyse hvem dette er. Men det vil være hensiktsmessig å gå i dialog med leietageren det gjelder, for å vurdere smittevern for øvrige leietagere i bygget.

‍

Fellesutgifter er per definisjon betaling for varer og tjenester utleier kjøper for leietagers regning. I den aktuelle situasjonen vil man måtte revurdere behovene og hvordan tiltakene skal prioriteres. På enkelte området vil det være behov for økt innsats – som for eksempel renhold og smittevern. På andre områder vil aktiviteten gå ned, og utleier oppfordres til å være kostnadskritisk i samråd med leietager.

Vi har i samarbeid med NHO Service og Handel utarbeidet en veileder for trygg julehandel.

Se også Standard Norges smittevernveiledning for ulike bransjer.

‍

Vi har i samarbeid med Advokatfirmaet Føyen Torkildsen utarbeidet ulike scenarioer og konsekvensene de kan få for våre medlemmer:

• NY! Last ned notatet med konsekvens­vurderinger av ulike scenarioer fra november 2020
• Last ned notatet med konsekvensvurderinger av ulike scenarioer fra mars 2020
• Ekstraordinært nyhetsbrev 17. mars: Hvem har ansvaret når myndighetene pålegger leietageren om ikke å bruke leieobjektet – eller utleier blir forhindret i å stille leieobjektet til disposisjon?. Her får du kortversjonen av notatet over

Byggearbeider

Dersom en entreprenør beroper seg epidemien som grunnlag for at han ikke kan holde den kontraktsfestede fremdrift, må entreprenørene varsle force majeure (ekstraordinær hendelse eller omstendigheter utenfor partenes kontroll). Det må vurderes konkret om epidemien er årsak til forsinkelsen, og hva entreprenøren kan gjøre for å løse problemene som har oppstått.

I en force majeure-situasjon har entreprenøren rett til fristforlengelse, men hver av partene dekker forøvrig sine egne merkostnader så lenge situasjonen varer. I tilfeller der forsinkelser i byggearbeider hindrer muligheten for overlevering til leietager, gjelder samme force majeure-vilkår. Det er viktig å overholde varslingsreglene. Vi anbefaler å søke juridisk råd i alle slike tilfeller.

Mal for Varsel på krav om fristforlengelse og vederlagsjustering

Hvis entreprenøren har sendt varsel om fristforlengelse og krav om tilleggsvederlag, er byggherren ved sistnevnte tilfelle etter Norsk Standard nødt til å avvise kravet skriftlig.

• Last ned malen her

Koronaklausul i bestillinger

Når du foretar bestillinger som helt eller delvis skal gjennomføres i pandemiperioden, bør du benytte en «koronaklausul».

• Last ned veilederen her
• Ekstraordinært nyhetsbrev 20 mars: Hva gjør du når leietagere og utleiere går til krig – eller når entreprenørene og byggherrene sender skarpe varsler til hverandre?

Andre leveranser

Et tilbud som er utformet og akseptert etter at epidemien var kjent, vil i utgangspunktet ikke omfattes av force majeure da tilbyder forventes å være kjent med situasjonen.

‍

Myndighetenes krisepakke

• Ekstraordinært nyhetsbrev 8. mai: Bruk den statlige ordningen fullt ut, gå i dialog om husleiereduksjon og avklaring fra Finans Norge
• Regjeringens forslag til krisepakke faste kostnader. Om kompensasjonsordningen
• Ekstraordinært nyhetsbrev 15. april: Konsekvenser av ordningen – Veiledning til gårdeiere – Bindende leiereduksjon – Merveriavgift, betalingshenstand og rabatter
• Les om krisepakken om faste kostnader og se søknadsportalen her
• Les vår pressemelding om at store eiendomsaktører innen kjøpesenter har signert et opprop for husleiekutt. Du kan også signere oppropet på vegne av din bedrift!
• Ekstraordinært nyhetsbrev 7. april: Krisepakken for faste kostnader – Viktig spørreundersøkelse – Webinar med juridisk påfyll
• Ekstraordinært nyhetsbrev 27. mars: Regjeringens ordning for å dekke faste kostnader – Kjøpesentereiere med husleiekutt
• Se også NHOs oppsummeringer av ulike krisepakker fra myndighetene

Reduksjon av husleie

Vi har fått henvendelser fra handelsaktører om det er et rettslig grunnlag for at leietager kan kreve leiereduksjon som følge av den ekstraordinære og uforutsette situasjonen. Etter vår oppfatning finnes ikke et slikt grunnlag. Vi har for våre medlemmer, fått utarbeidet en juridisk vurdering av dette forholdet:

• Last ned det juridiske notatet «Koronaviruset som oppfyllelseshindring«
• Ekstraordinært nyhetsbrev 16. mars: Tre «worst case-scenarier» i forbindelse med koronakrisen

Hvorvidt den enkelte utleier mener at det – alle forhold tatt i betraktning – er mulig og ønskelig å tilby redusert leie, må bli opp til den enkeltes vurdering. Dersom en leietager ber om en reforhandling utenom hva kontrakten gir adgang til, må situasjonen vurderes i hvert enkelt tilfelle. Både leietager og utleier rammes hver på sin måte – antagelig med noe variasjon i tidspunkt for når det verste slår inn.

Tilleggsavtale for endring i husleie

Vi anbefaler en «Tilleggsavtale» ved endring i husleien i forbindelse med koronakrisen, som tar høyde for den politiske krisepakken for faste kostnader som trolig blir vedtatt på Stortinget. Vi har utarbeidet råd til en slik tilleggsbestemmelse:

• Last ned «Tilleggsavtale om reduksjon/bortfall av husleie ifb. koronakrisen»
• Ekstraordinært nyhetsbrev 26. mars: Tilleggsavtale for endring i husleie – Den danske, svenske og norske modellen for kompensasjonsordning

‍

Er du arbeidsgiver, HR-ansvarlig eller leder for en avdeling, vil du ha nytte av vår mal for veiledning for arbeidsplassen i koronakrisen. Den hjelper deg å gi enkel og kortfattet informasjon til ansatte og kolleger for hvilke regler som gjelder vedr. arbeidstid, hjemmekontor, mistanke om smitte, barn i barnehage, karantene, reise, arrangementer og møter og mye mer.

• Last ned malen her

Finansdepartementet har oppklart spørsmål om merverdiavgift, betalingshenstand og rabatter knyttet til koronakrisen. Les regjeringens svar her.

Norsk Standard for totalentrepriser (NS 8407 m fl) regulerer risikofordelingen mellom byggherre og entreprenør i en normalsituasjon på en vel fungerende måte. På grunn av Covid-19 vil vi antagelig ikke komme i en normalsituasjon på lang tid. Kontraktsstandardene kan gjerne brukes uforandret også i en slik situasjon. Byggherren kan imidlertid risikere at entreprenøren priser inn unødig store risikopåslag i entrepriser som kommer til utførelse i en uoversiktlig situasjon. Norsk Eiendom vil derfor veilede byggherrer om ulike risikoer man kan tenke seg.

• Last ned malen her

Kompensasjonsordningen for næringslivet er en del av regjeringens tiltak for å dempe de økonomiske konsekvensene av virusutbruddet og smitteverntiltakene. Lenger ned på denne siden finner du tips og rådgivning relatert til husleie. Da den nye ordningen blir nokså lik den forrige, vil våre råd fra april/mai fortsatt være anvendelige. Den nye kompensasjonsordningen:

• gjelder fra 1. september 2020 til 28. februar 2021.
• forvaltes av Brønnøysundregistrene som jobber med å sette opp en ny søknadsportal (tidligere ble den forvaltet av Skatteetaten)
• bygger i hovedsak på den forrige, men vil i større grad ha seriøsitetsvurderinger.
• er en generell ordning og ikke basert på næringskoder
• får et maksimumstak på 80 mill. kroner per selskap/konsern per måned
• får en kompensasjonsgrad for perioden september 2020 til februar 2021 som tar høyde for kostnadene ifb. permittering (arbeidsgivers lønnsplikt) – 70 % i september og oktober, 85 % i november og desember og 80 % i januar og februar.

Krisepakken inneholder også:

• Frist for utsettelse av skatter og avgifter utsettes videre til 1.4.2021
  – Utsette arbeidsgiverperiode 2 til 1.3.2021.
  – Stortinget ber regjeringen innen utgangen av februar å vurdere behovet for en ytterligere forlengning av ordningen med utsettelse av skatteinnbetalinger
• Styrking av omstillingsordningen for reiselivet, 100 mill. kroner
• Forlenge særordning for permitterte lærlinger til 31. mars 2021, 4 mill. kroner
• Redusere antallsbegrensning for å komme inn under kompensasjonsordningen til publikumsåpne arrangement: til 350 personer, 50 mill. kroner
• Lavmoms på 6 prosent videreføres frem til 1.7.2021. Det gjelder persontransport, ferging av kjøretøyer, overnatting, allmennkringkasting samt adgang til kino, idrettsarrangementer, fornøyelsesparker og opplevelsessentre

‍

For leiekontrakter som ble inngått før koronapandemien ble kjent, kan ulovfestede regler om force majeure gi utleier fritak for kontraktsforpliktelser. Dette vil i flere tilfeller ikke gjelde kontrakter som inngås nå. Særlig utfordrende blir dette ved inngåelse av leiekontrakt for nye eller totalrehabiliterte lokaler, hvor myndighetspålagte begrensninger knyttet til korona kan gi usikkerhet knyttet til fremdrift. Vi har derfor utarbeidet en veileder som kan benyttes i nye leiekontrakter.

• Last ned veilederen her

Mange næringsbygg produserer i dag store mengder data. Dette gjelder også bygg som ikke anses som «smarte bygg». Det kan være datastrømmer fra adgangskort og andre adgangssystemer og sikkerhetssystemer, sensorer tilknyttet ventilasjon og strøm, eller andre tekniske installasjoner. Slike data kan være både personopplysninger og data som ikke er å anse som personopplysninger. Bruk av skytjenester blir også stadig vanligere med tanke på lagring og prosessering av slike data.

Standard leieavtale for næringslokaler har ingen bestemmelser som spesifikt tar for seg digitale systemer og datastrømmene dette produserer. Norsk Eiendom anbefaler derfor at man inntar en bestemmelse som regulerer rettighetene til data, se vårt forslag i punkt 3 nedenfor. For «smarte bygg» og andre bygg med omfattende installasjoner og datastrømmer, bør man vurdere behovet for ytterligere spesialregulering, herunder avtaler med tjenesteleverandører, med videre. Noe av grunnen til å gjøre dette nå er å minske risikoen for å komme i en situasjon i fremtiden hvor man kapitaliserer på dataene og må slette dataene da man ikke har tilstrekkelig eiendomsrett eller bruksrett.

• Klikk her for å laste ned hele notatet

‍

Standard Norge har i samarbeid med eiendoms­bransjen, utviklet en smittvernveiledning for kjøpesentre.

Den nye veiledningen er skrevet på oppdrag fra helsemyndighetene og gjelder for kjøpesentre og annen næringseiendom. Den angir smitteverntiltak og -rutiner for fellesområder som lekeområder, kundetoaletter, rulletrapper og parkeringsanlegg. Smitteverntiltak for butikkene er beskrevet i en egen veiledning for detaljhandelen.

Veiledningene bygger på den såkalte Covid 19-forskriften og blant flere bransjespesifikke smittevernveiledninger som Standard Norge har utviklet i samarbeid med bransjene selv.

Representanter for Norsk Eiendom, Olav Thon Gruppen, OBOS og KLP Eiendom AS har deltatt i arbeidet med å utvikle veiledningen.

Lenker

• Pressemelding: Adm. direktør i Norsk Eiendom, Tone Tellevik Dahl, gir deg bakgrunn og mer info til veiledningen.
• Last ned veiledningen her.
• Se øvrige rådgivende dokumenter i forbindelse med koronakrisen.

Ny smittevernforskrift for byggeplasser i Oslo og Bergen er innført. De lokale forskriftene omfatter forsterkede smitteverns­tiltak, testplikt og forbud mot at personer som har oppgaver på en byggeplass, samtidig kan arbeide på andre byggeplasser.

Vi har i samarbeid med Advokatfirmaet Føyen, foretatt en vurdering av hvilke konsekvenser forskriften får for aktørene på byggeplassene. Problemstillingen som blir vurdert er hvem som har ansvaret og risikoen for å overholde forskriftskravene, og hvorvidt kravene kan gi grunnlag for vederlagsjustering og/eller fristforlengelse. Vurderingen tar utgangs­punkt i NS 8407 og NS 8405.

• Klikk her for å laste ned hele notatet
• Smittevernleder for byggeplass oppdatert 9.desember 2021-klikk her

‍