Ny husleielov: Fra makeover til takeover

– Vi oppfordrer regjeringen til å finne en bedre balanse mellom rettighetene til leietakere og utleiere, sier Tone Tellevik Dahl, administrerende direktør i Norsk Eiendom.

Husleielovutvalgets siste delrapport inneholder en rekke forslag som er så inngripende og detaljerte at de savner sidestykke i norsk lovgivning. I stedet for å bidra til et bedre leiemarked, frykter vi at disse forslagene fører til utleiesvikt – med leietakerne som de største taperne. Økte kostnader for utleiere og ensidige rettigheter for leietakere, vil gjøre det både dyrere og vanskeligere å leie bolig i Norge.

Norsk Eiendom var opprinnelig positive til en gjennomgang av dagens husleielov for å sikre en godt balansert lov. Forslagene om at utleier får større informasjonsplikt om boligens tilstand, at boligen ikke skal være helseskadelig å bo i, samt tydeliggjøring av vedlikeholdsansvar knyttet til vann og avløp vil kunne bidra til å øke kvaliteten på boligene generelt og at loven enklere kan etterleves. Forslaget om at det skal oppmuntres til å etablere beboerråd er også positivt. Men her stopper også rekken av fornuftige forslag.

Rapporten foreslår en rekke nye reguleringer som ensidig favoriserer leietakere uten å ta hensyn til utleiers økte kostnader og ansvar. Videre er det forslag som griper inn i utleiers rett til å forvalte egen eiendom og inntekter. Forslagene presenteres i den tro at dette vil bedre situasjonen til leietaker. Her mener vi lovutvalgets flertall feilberegner kraftig.

Økte kostnader for utleier og frie tøyler for leietaker

Forslaget om å gi leietakere rett til å gjøre endringer og tilpasninger i boligen uten å måtte be om samtykke eller sikre tilbakeføring ved flytting, kan få alvorlige konsekvenser for utleiere. Dette vil gjøre det vanskelig for en eier å bevare verdien av egen eiendom. Vi forstår at lovutvalget ønsker å gi leietakere en følelse av å ha større eierskap over boligen, tilsvarende det boligeiere opplever. Men i motsetning til en boligeier, som selv må ta ansvar for kvaliteten på arbeidet og eventuelle skader som måtte oppstå, vil en slik frihet for leietakere skape store ubalanser i ansvarsfordelingen. En blankofullmakt til leietaker for å gjøre endringer på en annens eiendom er ikke løsningen.

– Forslaget åpner for at leietakere kan gjennomføre de samme tilpasningene som boligeiere, men uten å stå til ansvar dersom noe går galt. Selv i tilfeller der endringene medfører risiko for liv og helse, eller fører til kostbare opprettingstiltak som overstiger garantier og depositum, skal leietaker fritas for ansvar. Dette er helt urimelig, sier en bekymret direktør i Norsk Eiendom, Tone Tellevik Dahl.

Husleielovutvalget har gått for langt

Et annet inngripende forslag er kravet om at utleiere må sette av 1 % av leieinntektene til beboerrådets tiltak for bomiljø. Dette vil trolig føre til at husleiene økes tilsvarende.

– Vi kjenner ikke til andre næringer hvor staten krever at en prosentandel av alle inntekter skal avsettes til et bestemt formål bestemt av kunden. Et slikt forslag gjør det vanskeligere for utleiere å drive bærekraftig kvalitetsarbeid til leietakernes beste. Dersom målet er rimeligere husleier, bør dette forslaget skrinlegges, uttaler Tellevik Dahl.

Beboerrådet skal også kunne fremme forslag om endringer i husordensreglene som utleier i utgangspunktet plikter å implementere.

– Vi støtter økt beboerinvolvering og ønsker at det skal være enkelt å komme med forslag til tiltak. Men utleier må ha avgjørende myndighet, slik at tilpasninger kan gjøres til det beste for det enkelte bomiljø. Nye krav kan raskt resultere i økte kostnader, noe som til syvende og sist vil føre til høyere leiepriser, understreker Tellevik Dahl.

Fra makeover til takeover

Mens politikerne ønsker seg økt profesjonalisering av utleiemarkedet, så vil mange av de mest ekstreme forslagene gjøre det mindre attraktivt å drive med utleie som næringsvei. Legger man til forslagene fra den første delrapport om å gi leier muligheten til å kunne si opp når som helst og ikke minst en rett for leier til å forlenge leieavtalen når den løper ut, så spørs det om det vil finnes investeringslyst igjen for boligutleie.

– Det skal visst være fritt frem for leietaker på leielengde, valg av husregler, bomiljøtiltak og endringer i leid bolig mens utleier skal ta all risiko og hele regningen. Lovforslaget minner om en total takeover – til fordel for leietaker. De profesjonelle selger seg allerede ut av sektoren fordi de ikke er lønnsomt med dagens rammebetingelser. Lovforslaget vil være selve spikeren i kista for økt andel profesjonelle i markedet hvis det blir vedtatt, sier Tellevik Dahl.

Ubalansen går til syvende og sist ut over leietaker

Skal vi få et velfungerende leiemarked, må det være attraktivt for flere å leie ut boliger. Mange av forslagene i denne rapporten er nok godt ment, men de mangler en helhetlig forståelse av hvordan leiemarkedet fungerer. Økte krav og restriksjoner på utleie vil føre til færre utleieboliger, høyere leiekostnader og et mer lukket og selekterende marked, der de svakeste leietakerne vil stå igjen som taperne.

Antall uenigheter i lovutvalget avdekker at utvalget har hatt for dårlig tid til å komme frem til en mer entydig anbefaling. Med så mange dissenser mister rapporten også sin verdi som kunnskapsgrunnlag for en beslutning.

– Vi oppfordrer derfor regjeringen til å finne en bedre balanse mellom rettighetene til leietakere og utleiere, slik at vi kan sikre et velfungerende og bærekraftig leiemarked for alle parter, avslutter Tellevik Dahl.