Norsk Eiendom har lagt stor innsats i å utarbeide høringssvar når Oslo kommune nå har lagt frem forslag til kommuneplan til offentlig ettersyn. Vi ser stor overføringsverdi til andre kommuner landet over, når vi går relativt grundig til verks i å tolke og uttale oss i Oslo, sier fagsjef Vidar Fiskum i Norsk Eiendom.

Siden Oslo kommune har et av de største fagmiljøene innenfor arealplan, er det mye tankegods fra denne kommunen som kopieres landet rundt, når man utarbeider egne kommuneplaner, normer eller veiledere for arealplanlegging. Ofte ser vi også at departementet henter ut erfaringer fra storbykommunene, når nasjonale lover og bestemmelser skal utformes. Så arbeidet rettet mot Oslos kommuneplan vil kunne ha positiv effekt på flere fronter for eiendomsbransjen.

Kommuneplanen er i sin natur et tungt dokument. Det er her fagetaten søker å fortolke alle politiske signaler og føringer, og utarbeide et rammeverk som sikrer en by- og eiendomsutvikling i tråd med demokratiske ønsker. Skal planen bli god, er vi avhengige av et godt samspill mellom både politikere, fagetat og bransjen. Et samspill som må bygges på gjensidig tillit og respekt for hverandres faglige ståsted, ønsker og behov.

Denne tilliten er vanskelig å etablere. Både når vi ser utbyggingsprosjekter som for eksempel ikke svarer på samfunnets krav til estetikk, politikere som vender kappen etter vinden og gir motstridende utspill, eller et byråkrati som fortolker politiske signaler til å passe en antatt agenda, så brytes tilliten ned.

En svært detaljert kommuneplan kan derfor sees på som et uttrykk for manglende tillit, da man får et svært innsnevret, kanskje umulig, handlingsrom til å utforme nye prosjekter. Og her gjelder det å legge tungen rett i munnen. Fagetatens utkast til ny kommuneplan må ikke leses som vond vilje, men heller et forsøk på å legge grunnlaget for å bygge tillit mellom aktørene.

Skal vi bygge for en ny fremtid, må vi først bygge tillit.

Derfor er det rosverdig at fagetaten har gitt meningsbærere et raust tidsrom for å levere innspill. Et halvt år kan virke lenge, men sett opp mot dokumentmengden som KPA innebærer, så er tidsrammen fornuftig.

Og tiden er brukt godt. Særlig vil vi berømme OMA, en sammenslutning av byutviklingsaktører i Oslo, for innsatsen som er lagt ned i dialogmøter mellom bransjen og fagetaten. Og ikke minst PBE som har vært svært imøtekommende ved å formidle både mål og hensikt med planarbeidet, samt avdekke misforståelser og forbedringspunkter i kommuneplanen.

Her må det likevel påpekes: Selv om PBE har aktivt deltatt i møter med bransjen, er det trolig ikke alle innspill, misforståelser og avklaringer man har notert seg eller forstått på riktig måte. Vi vil derfor oppfordre alle deltakere til å sende inn høringssvar på de punktene man har diskutert i ulike fora, for å være sikker på at PBE registrerer disse.

Forutsigbarhetens forbannelse

Eiendomsbransjen har hele veien pekt på forutsigbarhet som det forløsende innenfor eiendomsutvikling. Vi trenger forutsigbare og forutberegnelige rammebetingelser, skal vi kunne igangsette prosjektutviklingen. Vårt ønske om forutsigbarhet har ledet til et svært detaljert kommuneplanforslag. Satt på spissen ser vi ikke bare bestemmelser om volumer og høyder er lagt inn, men også det meste annet, slik som stammeomkrets på trær og hvor mange kvadratmeter av hver virksomhetstype som kan planlegges i hvert delområde.

Summen av alle detaljene medfører et svært snevert handlingsrom for utbygger å designe et prosjekt. Ofte vil man finne at føringene ikke treffer med markedsforventningene, eller man risikerer at PBE finner føringer som utbygger har oversett til oppstartsmøtet - og bereder grunnen for en lang og komplisert saksgang, hvor full måloppnåelse av den ene føringen gjør den andre føringen umulig.

Vi trenger altså en kommuneplan som både gir et godt bilde av det samfunnet man ønsker skal bygges, men også som gir et tilstrekkelig handlingsrom til å forme prosjekter som lar seg gjennomføre.

Kommuneplanen basert på misforstått markedskunnskap?

I denne kommuneplanen er særlig disharmonien mot rådende makro­økonomiske utsikter tydelige. Vi har vært heldige, og hatt flere tiår med et gunstig økonomisk klima. Den generelle markedsverdien i eiendom har økt raskere enn byggekostnadene. Dette har gjort at et prosjekt som innledningsvis ikke blir vurdert som regninssvarende av utbygger, likevel har blitt økonomisk bærekraftig ved planvedtak. Kommunene har altså sett at prosjekter hvor de har stilt strengere krav og ønsker om lavere utnyttelsesgrad og fordyrende kvaliteter, er bygget ut, til tross for utbyggers protester. Rett og slett fordi vi har hatt en økonomisk medvind i prosjektene.

Det kommunale læringsutbyttet har altså vært å stå på kravene, noe som er spesielt uheldig i et makroøkonomisk bilde vi ikke helt overskuer resultatet av.

Vår anbefaling er følgelig å utarbeide en plan som kan gi grunnlag for bolig- og næringsutvikling, også i perioder hvor markedspriser og byggekostnad utvikler seg i takt.

I kommuneplanen er det også mange interessante krav til utforming av boliger og boligsammenslutninger. Både kravene til boligstørrelse og krav om etable­ring av fellesarealer og fellesløsninger, kan tenkes å bidra til inspirasjon for kommuner landet rundt og for Departement og Regjering. Her gjelder det å få på plass bestemmelser som sikrer både boligproduksjon og utvikling av boliger med lave nok enhetspriser, slik at folk flest tidlig kan starte boligkarriæren.

Gi innspill

Norsk Eiendoms utkast til høringssvar er ennå ikke ferdigskrevet, og det er fortsatt rom for å gi innspill. Vi er fortsatt i dialog med OMA, Entreprenørforeningen EBA, Grønn Byggallianse, Boligprodusentene og sammenslutningen av større utbyggere i Oslo før vi ferdigstiller høringssvaret.
Bruk gjerne utkastet som grunnlag ved utarbei­delse av eget høringssvar, eller som grunnlag ved kommuneplanarbeid i egen kommune. Endelig svar vil publiseres på våre nettsider så raskt det er ferdig skrevet.