Revidert veileder for felleskostnader i næringsbygg

Det er vanlig praksis i næringsleieforhold at leietaker skal betale en felleskostnader i tillegg til leien.

Den første versjonen av veilederen kom i 2016, til glede for landets utleiere og leietakere. En lagmannsrettsdom fra 2021 viser at også domstolen ser til veilederen når de skal løse rettstvister. Dette viser at veilederen allerede etter få år har fått en stor betydning! Norsk Eiendom oppfordrer alle eiendomsaktører til å følge veilederen.

Klikk på bildet for å laste ned veilederen.

Fortsatt et stykke å gå

Den nye veilederen er tilpasset siste versjon av Norsk Eiendoms, Forum for Næringsmegleres og Eiendomsmeglerforbundets standard leieavtale for brukte/«som de er» lokaler, som ble lansert våren 2022.

– Vi erfarer dessverre at det fortsatt er et stykke å gå før hele eiendomsbransjen har en ensartet praksis for hvordan felleskostnader håndteres. Vi har blant annet mottatt tilbakemeldinger fra leietakersiden om at en del leietakere opplever det utfordrende å få informasjon om hvilke kostnader som er belastet felleskostnadene og hvorledes kostnadene er fordelt. Vi mener det er uheldig at enkelte leietakere opplever dette. Dette er lite oversiktlig for leietakerne og kan i ytterste konsekvens medføre tvister og utfordre eiendomsbransjens omdømme. Etter vårt syn skal felleskostnader, regnskap og avregning være basert på et åpen-bok-prinsipp. Transparens er særlig viktig i disse krevende tider med høye kostnader. Det må forventes at leietakerne også som følge av dette vil vie en økt oppmerksomhet til felleskostnadene og avregningen av disse, sier partner Jacob Solheim i Advokatfirmaet Føyen.

Leietakere kan kreve at utleier hvert år legger frem regnskap som viser at kostnadene foreligger, kostnadsnivået og kostnadsfordelingen. Materialet må overleveres i en form som gjør det mulig for leietaker å kontrollere tilleggsregninger uten uforholdsmessige anstrengelser. Dette er beskrevet i veilederen hvor det også er inntatt konkrete eksempler på hva budsjetter og avregninger minimum bør inneholde av informasjon. Eksemplene viser hva som minimum forventes for å følge beste praksis og mange opplever det fordelaktig med mer informasjon for å gjøre det lettere for leietakerne å sette seg inn i felleskostnadsavregningene og for å unngå misforståelser og diskusjoner.

– Husk å varsle om avvik

– Vi anbefaler at utleier ved kommende avregning inntar en forklarende kommentar til leietakerne. Det følger av felleskostnadsveilederen at ved betydelige avvik mellom akontobetaling og beløp, skal det også opplyses om bakgrunnen for avviket, understreker Norsk Eiendoms advokat Sven Magnus Rivertz.

Han legger til: – Vi mener det også er viktig at utleierne sikrer seg at budsjetter og akontobeløp for 2023 er tilpasset dagens situasjon og forventet kostnadsutvikling. Hvis det anses sannsynlig at det vil bli betydelige avvik mellom faktiske og budsjetterte kostnader, bør leietakerne varsles og informeres om bakgrunnen for avviket. Ved betydelige avvik bør det også vurderes om akontobeløpet skal endres for de kommende betalingene resten av kalenderåret.

Utleier bør også vurdere om leietakers husleiegaranti/depositumsbeløp ut ifra en helhetsvurdering anses tilfredsstillende eller om sikkerheten bør økes.

I veilederen oppfordres bransjen til å følge de felles retningslinjer som veilederen gir for å sikre en enhetlig forståelse for hva som er felleskostnader i næringsbygg og hvordan disse skal fordeles. På denne måten vil både utleier og leietaker få en mest mulig komplett oversikt over de praktiske og økonomiske konsekvensene som følger av leieforholdet.