Det mener Norsk Eiendoms styreleder Stig Bech, som også er advokat og partner i Wiersholm. I et intervju med Eiendomswatch bekrefter han at Norsk Eiendom er klar for å ta opp kampen mot Oslo kommune juridisk i den såkalte "Mva-saken". Nå har også kommunalminister Sigbjørn Gjelsvik støttet Norsk Eiendoms standpunkt gjennom svar på et skriftlig spørsmål fra stortingsrepresentant Helge Andre Njåstad (F).

Flertallet i Oslo bystyre vedtok onsdag retningslinjer for inngåelse av merverdiavgiftsavtaler når private bygger offentlig infrastruktur som kommunen skal overta. Byrådspartiene, Venstre og Rødt endte med å vedta at kommunen skal ha 30 prosent av refundert merverdiavgift fra staten for å inngå avtaler om overføring av såkalt justeringsrett og justeringsplikt, mens utbygger bare skal tildeles 70 prosent av det refunderte beløp. Byrådets innstilling i saken var riktig nok en omvendt brød – 30 prosent til utbygger og 70 prosent til kommunen – men Bech er fortsatt ikke imponert:

– Dette kan i utgangspunktet høres tilforlatelig greit ut, hadde det bare ikke vært for at det er utbygger som har lagt ut 100 prosent av merverdiavgiftsbeløpet som refunderes av staten. De vedtatte retningslinjene er i strid med grunnleggende rettslige prinsipper om hvilket vederlag en kommune kan ta for sine tjenester, sier Bech i intervjuet med Eiendomswatch.

Ofte store kostnader

I intervjuet viser han til at det er svært vanlig at landets utbyggere pålegges å oppføre offentlig infrastruktur vederlagsfritt for kommune og fylkeskommune, typisk i form av rekkefølgekrav og utbyggingsavtaler. Det dreier seg ofte om store kostnader.

Når utbygger oppfører den offentlige infrastrukturen, påløper merverdiavgift som utbyggeren innbetaler til staten. Denne merverdiavgiften er staten imidlertid villig til å tilbakebetale, da man ikke ønsker at offentlig infrastruktur skal belastes med merverdiavgift. I og med at kommunen skal overta anlegget er man imidlertid avhengig av dens medvirkning for å få refundert avgiften, noe som skjer gjennom en avtale om justeringsrett eller justeringsplikt mellom utbygger og kommune.

Norsk Eiendoms advokat Sven Magnus Rivertz er også intervjuet i artikkelen. Han sier følgende:

– Det er god tradisjon i våre kommuner for å tilby landets utbyggere avtaler om justeringsrett og justeringsplikt. Dette handler om å legge til rette for utbygging i kommunene, samt å medvirke til at de byrder som pålegges utbyggerne i form av infrastrukturforpliktelser ikke blir mer byrdefullt enn nødvendig. Til syvende og sist dreier dette seg om å bidra til å holde boligprisene nede.

Uhjemlet utbyggingsskatt

Oslo kommune har imidlertid ikke tilbudt disse mva-avtalene til sine utbyggere, selv om bystyret helt tilbake i april 2018 instruerte om at det skulle utarbeides retningslinjer for dette også for Oslo. Høsten 2022 kom imidlertid forslaget til retningslinjer fra byråden, og der fremgikk at kommunen skulle betinge seg 70 prosent av den refunderte merverdiavgiften for å bidra til at denne ble refundert fra staten.

Etter press fra bransjen med Norsk Eiendom i spissen, ble kommunens andel redusert til 30 prosent da bystyret behandlet saken.

– Da skulle man kanskje tro at eiendomsbransjen er fornøyd, spør Eiendomswatch:

– Vel, vedtakelse av retningslinjene gir forutberegnelighet, og det er isolert sett positivt. Videre er det selvsagt mye bedre for utbygger å få redusert sin mva-kostnad med 70 prosent enn å ikke få noen reduksjon overhodet. Men samtidig kommer denne fordelen med en stram bismak, svarer Stig L. Bech.

– Hvorfor bismak?

– Jo, fordi dette dreier seg om tilbakebetaling av beløp som utbygger har innbetalt til staten, og det er da rett og rimelig at tilbakebetalinger tilfaller den som har tatt kostnaden. En ting er at man blir pålagt å bekoste infrastruktur for kommunen i forbindelse med et utbyggingsprosjekt. Noe helt annet er at kommunen i tillegg benytter muligheten til å skaffe seg rene inntekter i form av andel av de mva-beløp som tilbakebetales på utbyggers bekostning. Kommunens andel blir i realiteten en uhjemlet utbyggingsskatt, og innkreving av skatt uten lovhjemmel er ulovlig, fortsetter Bech.

Reelle kostnader er to prosent

Norsk Eiendom har gjennom hele prosessen fremholdt at de nye retningslinjene bystyret har vedtatt er i strid med Kommunal- og distriktsdepartementets føringer fra så sent som 2021:

– Av departementets uttalelser fremgår at private bidrag skal bidra til å løse konkrete infrastrukturbehov. Departementet forutsatte at kommunene ikke skulle betinge seg et bidrag fra refundert merverdiavgift ved inngåelse av mva-avtaler, ut over det som er nødvendig for å dekke kommunens kostnader til å administrere ordningen. Likevel ser vi at det er akkurat det som skjer nå i Oslo, hvor byråden ikke legger skjul på at retningslinjene vil ”gi inntekter til kommunen som kommer innbyggerne til gode”. Det er på mange måter overraskende at Oslo kommune ikke bryr seg om departementets føringer her, sier Rivertz til Eiendomswatch.

Regnestykket bak de 30 prosentene som skal tilfalle kommunen er også kuriøst. I vedtaket fremgår det svart på hvitt at 2 prosent skal tilfalle Eiendoms- og byfornyelsesetaten av deres administrasjonskostnader ved å søke momsrefusjon. De øvrige 28 prosentene er en ren fiskal avgift som ikke er knyttet til utbyggingen.

– Dette bare viser at de vedtatte retningslinjene er i strid med grunnleggende rettslige prinsipper om hvilket vederlag en kommune kan ta for sine tjenester, og at man i realiteten har å gjøre med en uhjemlet utbyggingsskatt. Her er kommunen på tynn is. Det er også verdt å merke seg at Oslos retningslinjer står i sterk kontrast til praksis i alle landets øvrige kommuner. Særlig fremtredende blir dette i tilfellene det er tale om avtaler om overføring av justeringsplikt, der de fleste kommuner kun tar seg betalt et behandlingsgebyr i størrelsesorden 10-50.000 kroner. I Oslo vil utbyggere risikere å betale millionbeløp i disse tilfellene, sier Stig Bech til Eiendomsawatch.

Lenker i media:

• Finansavisen 22.6.23: Stor uenighet om momsrefusjon. Dette gjør boligprisene høyere
• Eiendomswatch 22.6.23: Stig Bech: - I strid med grunnleggende rettslige prinsipper
• Eiendomswatch 21.6.23: Svært frustrert Norsk Eiendom-direktør etter bystyrevedtaket
• Finansavisen 16.6.23: Utelukker ikke søksmål mot Oslo kommune
• Estate Media 16.6.23: Utelukker ikke søksmål mot Oslo kommune
• Eiendomswatch 16.6.23: Det er landeveisrøveri midt i byen

‍

‍